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转载:工业房地产查勘部分常见问题及处理办法

发布日期:2020-07-14 浏览量:997


  导读

    工业企业在发展的过程中,其工业房地产的普遍都会是企业最大的固定资产。企业以其合法拥有的工业房地产作为抵押物,向银行申请贷款,已成为工业企业融资的主要方式。房地产估价实务中工业房地产的评估作为房地产估价机构的一项重要业务来源,在实际查勘中经常会遇到一些普遍性的问题。笔者就工业房地产实地查勘中,估价人员经常会遇到的很多常见问题进行探讨。

  1、厂区无路牌等地址标识

    在实地查勘中,除了比较规范的成片工业区集中编有路牌号,很多比较小型的工业集中区或者零星工矿点并未对厂区进行路牌编号,估价人员获取的产权信息也没有详细的地址。这个时候就需要估价人员结合获取的产权资料中的相关位置图如《宗地图》、《总平图》等进行判定。通过现场比对厂区四至周边路名,或其他可以作为参照物的厂区并结合地图软件如百度地图,奥维地图对厂区的形状和面积进行对比。综合这些因素来确认地址标识不明确的工业房地产。

  2、对于无合法产权的加建建筑物的处理

    工业房地产通常在生产过程中,会在规划之外,加建部分临时需要的建筑物或构筑物,这部分建筑物或者构筑物有的较易识别,有的建在厂房内部或者附属于厂房无法分辨出来。估价人员在实地查勘时,应先明确本次评估的估价对象,对于能明确分辨的估价对象以外的建筑物,应予以记录并区分。对于实地查勘中经常会遇到的厂房后期加建的附属部分,或者厂房内部又单独建的用于其它用途(如办公,休息)等无证建筑物,应详细询问估价委托人这些建筑物的具体情况,做到能够明确区分出加建部分。对于加建的建筑物较多,且与原有建筑已混合使用多年,肉眼无法区分出明确的界限等情况,估价人员应结合产权资料记载的建筑面积和《房产平面图》等辅助资料进行详细核对,以达到多方验证的目的。

  3、实地查勘建筑物的结构、隐蔽工程、施工方式等问题

    在实地查勘中,有时会遇到证载的结构与实际查勘不一致,该种情况根据经验,多是由于办理产权资料时所提供的资料(如测绘报告)和实际有出入导致的。估价人员应以实地查勘为准,做好记录。同时应重点关注工业房地产的施工合同、建安合同、竣工决算书等,了解该工业房地产是否存在隐蔽工程等无法通过肉眼查勘到的信息。在实际工作中,也会遇到不少大型厂房在施工时和大型工业设备进行整体施工的情况,一般情况下,建筑物和设备整体施工的成本会高于单独的建筑物施工成本,所以在实地查勘时,对于大型厂房结合大型工业设备的情况,应予以特别关注。

  4、其他情况处理

    已建成的工业房地产中还有一些特殊的工业建筑物(如:冻库、锅炉房)等建筑结构(如墙体、层高、装饰装修等)均比较特殊,估价人员应从有关行业从业人员或者专业人员处了解其建筑平均造价、经济使用寿命、年维修费用、有效库容系数、锅炉吨位型号等资料,结合实际工作经验,对这些特殊建筑物进行详细的实地查勘,才能更好的作为后期定价的依据。

    工业房地产的实地查勘,由于工业行业类别繁多,完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物,若干构筑物,以及所占有的土地等。所以需要在查勘前通过获取的资料,对估价对象做充分的了解,这样才能保证查勘中避免出现遗漏。对工业房地产进行评估往往后期还会涉及土地性质、建筑物实际用途发生变化等多方面影响因素的影响,做好实地查勘工作是对后续工作准确度的一个保证。

 

    (来源于网络)


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